정책 브리프

호주 건전성감독청, 가계부채 관리 위해 ‘소득 6배 초과 대출’ 상한제 도입

◆ 핵심 요약

•호주 건전성감독청(APRA)은 가계부채로 인한 금융 리스크를 선제적으로 관리하기 위해, 2026년 2월 1일부터 주택담보대출 중 총부채가 연 소득의 6배를 넘는 '고위험 대출' 비중을 전체 신규 대출의 20% 이내로 제한함

•이 규제는 실거주자(실수요자) 대출과 투자자 대출에 각각 분리 적용되며, 소득 대비 부채비율(DTI)을 기준으로 한 상한제 도입은 호주에서 처음임

◆ 이슈 개요

•APRA는 2025년 11월 새로운 주택담보대출 규제를 발표했으며, 2026년 2월 1일부터 은행 등 제1금융권(ADI: 인가예금수취기관)을 대상으로 연 소득 6배 초과 대출(High DTI Lending)에 대한 상한제를 본격 시행함

•존 론스데일(John Lonsdale) APRA 의장은 과도한 가계부채가 금융시스템을 위협하는 구조적 리스크라고 지적하며, 과거에도 부채 증가가 고위험 대출 확대와 부동산 가격 급등으로 이어졌음을 강조함

•호주는 과거 2014년 투자자 대출 연간 증가율을 10%로 제한하고, 2017년 이자만 납입하는 대출 비중을 30%로 제한하는 등의 거시건전성 조치를 시행한 바 있으나, DTI를 기준으로 한 상한제 도입은 이번이 처음임

•이번 조치는 주택시장 과열을 막기 위한 선제적 대응으로, 짐 찰머스(Jim Chalmers) 재무장관 또한 금융 시스템의 회복력 강화와 주택 구매 접근성 개선 측면에서 이를 적극 지지한다고 밝힘

◆ 주요 내용 상세

연 소득 6배 초과 대출 비중 상한제의 구조와 적용 방식

이번 규제는 개별 대출자의 한도를 직접 축소하는 것이 아니라, 대출기관이 취급하는 전체 신규 주택담보대출 중에서 DTI 6배 이상 대출이 차지하는 비중을 통제하는 총량 규제 방식임

•20% 상한선은 대출 편중 현상을 방지하기 위해 실거주자와 투자자 대출에 각각 독립적으로 적용됨

•대출기관은 분기마다 해당 비중을 20% 이내로 관리해야 하며, 한도에 도달할 경우 해당 고위험 대출 승인을 중단하거나 대출자에게 다른 상환 구조를 제안해야 함

•단, 정부의 주택 공급 확대 정책에 차질이 없도록 신축 주택 건설을 위한 대출이나 단기 연결 자금인 브리지론은 규제 한도 산정 대상에서 제외됨

•제2금융권(비은행 대출기관)은 이번 규제의 직접적인 적용 대상은 아니지만, 이들의 영업이 금융 시스템의 안정을 위협한다고 판단될 경우 APRA가 별도의 규제를 적용할 권한을 보유하고 있음

현행 고위험 대출 현황과 규제의 실질적 영향

현재 호주의 DTI 6배 초과 대출 비중은 역사적으로 매우 낮은 수준을 기록하고 있어, 규제 도입 직후 시장에 미치는 충격은 크지 않을 것으로 평가됨

•2025년 2/4분기 기준 전체 신규 대출 중 DTI 6배 초과 대출 비중은 5.5%(주요 은행 6.8%)에 불과하며, 세부적으로는 실거주자 대출의 약 4%, 투자자 대출의 약 10% 수준임

•이는 초저금리 시절이던 2021년 말의 24.4%와 비교하면 현저히 낮아진 수치로, 현 시점에서 20% 상한선이 실질적 제약으로 작용할 가능성은 낮음

•전문가들은 기존에 시행 중인 '3% 가산 금리 심사 기준(serviceability buffer)'*이 이미 고위험 대출을 억제하고 있어 신규 규제의 추가적인 압박은 크지 않을 것으로 봄

* 주택담보대출 심사 시 실제 적용 금리보다 3%p 높은 금리를 가정해, 금리가 더 올라가도 원리금 상환이 가능한지를 확인하도록 한 규제 요건

•다만, 향후 금리 변동으로 대출 여력이 확대될 경우 과다차입을 선제적으로 억제하는 안전장치로 작용할 것이라고 부연함

◆ 향후 전망 및 글로벌 동향

DTI 상한제의 향후 운용 방향과 금리 인상의 영향

•론스데일 의장은 향후 거시금융 리스크가 확대되거나 여신 심사 기준이 완화될 경우, 투자자 대출 전용 한도 등 추가 규제 도입을 검토할 수 있다고 전함

•APRA는 제1금융권 대출이 제한된 차입자들이 규제 대상이 아닌 제2금융권으로 이동하는 풍선효과를 면밀히 모니터링할 것이라고 밝힘

•한편, 호주중앙은행(RBA)은 2026년 2월 기준금리를 3.85%로 인상했으며, 4대 주요 은행은 5월 추가 인상(4.10%)을 전망하고 있어, 금리 인상 자체가 대출 수요 억제와 주택시장 안정에 더 즉각적인 영향을 줄 것으로 분석됨

주요국의 소득 연계 대출 규제 현황

•APRA는 대규모 주택시장 붕괴를 경험한 아일랜드 등의 사례를 참고하여 이번 규제를 설계했으며, 전 세계 주요국들은 이미 소득 연계 규제를 도입해 운영 중임

•영국은 2014년부터 소득 4.5배 초과 대출을 전체의 15% 이내로 제한하고, 아일랜드는 2015년부터 유사한 규제를 적용 중임

•노르웨이는 총부채가 소득의 5배를 초과하는 대출을 원칙적으로 금지하되, 전체 요건에 대해 10%의 유연성 할당을 허용하고 있으며, 최근 뉴질랜드와 캐나다도 호주와 유사한 소득 연계 대출 한도 규제를 도입하여 시행 중임

※ 본 보고서의 내용은 해외금융협력협의회의 공식 입장이나 견해를 대변하지 않습니다.

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